民法改正｜契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いや注意点

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売却した家や土地に欠陥があった場合、売主が負う責任として民法で定められていた「瑕疵（かし）担保責任」。

2020年4月1日から施行された改正民法では、この「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へと変更になりました。

契約不適合責任になって具体的にどう変わり、何に注意すればいいのでしょうか。

ここでは、売主が知っておくべき契約不適合責任のポイントや注意点、契約不適合責任のトラブルを防ぐための対策について、わかりやすく解説します。

民法改正前の「瑕疵担保責任」とは？

「隠れた瑕疵」に対して、売主が負う責任

民法改正前に定められていた瑕疵担保責任とは、売買する家や土地に「隠れた瑕疵」があった場合、売主が負う責任のことです。

この「隠れた瑕疵」とは、買主が注意を払っても気づかない、容易には発見できないような欠陥のことをいいます。

具体的にどんな瑕疵がある？主な瑕疵は4種類

瑕疵には大きく分けて、「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「法的瑕疵」「環境的瑕疵」の4種類があります。

それぞれの瑕疵の具体的に見ていきましょう。

①家や土地そのものに欠陥がある「物理的瑕疵」

雨漏りやシロアリの被害、柱などの腐食、床の傾き、軟弱地盤、土壌汚染、地中埋設物（産業廃棄物などが埋まっている）があるなど、家や土地が抱える物理的な欠陥を「物理的瑕疵」といいます。

②死亡事件・事故が発生し、心理的に抵抗感がある「心理的瑕疵」

その家で過去に殺人や自殺、火災などによる死亡事件・事故が発生した場合、買主に心理的に抵抗感を与えるおそれがある、つまり「心理的瑕疵」があるとみなされます。

いわゆる「事故物件」といわれるものは、心理的瑕疵を有する物件を指すことが多いようです。

ただし、病死や自然死など事件性がないケースは心理的瑕疵とみなされない場合もあります。

心理的瑕疵は人によって感じ方が違うため、「価格が安ければ気にしない」いう人もおり、判断が難しい瑕疵といえます。

③周辺環境に問題がある「環境的瑕疵」

「環境的瑕疵」は、嫌悪施設があるなど周辺環境に問題があるケースを指します。

嫌悪施設とは、近隣に騒音や悪臭を発生させる工場、ごみ処理場、火葬場などのほか、暴力団事務所といった、不快感や危機感を与える施設のことをいいます。

④法律的に利用制限がある「法的瑕疵」

建築基準法など法令上の制限により、買主が建物や土地を自由に利用できない場合、「法的瑕疵」に当たります。

たとえば、「建築基準法で定められた接道義務^※を満たしておらず、建て替えや増改築ができない」「市街化調整区域内のため、建築制限がある」といったケースが挙げられます。※接道：敷地が道路に接する長さ

なお、ここでご紹介した4つの瑕疵の種類や考え方は民法改正後も変わりません。

詳しくは次の章から解説しますが、今回の民法改正では「隠れた瑕疵」かどうかではなく、「その瑕疵が契約書に書かれていたか」がポイントになります。

そのため、売主は事前に家の現況や瑕疵の有無を細かく把握し、契約書にしっかり記載しておくことが、これまで以上に重要になりました。

しかし、自分の家にどんな瑕疵があるのか、どこまでが瑕疵にあたるかは素人では判断が難しいため、不動産会社のようなプロに相談するのが正解です。

そうはいっても、いざ相談するとなると「どの不動産会社に相談すればいいかわからない」という方も多いのではないでしょうか。

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「契約不適合責任」とは？何が変わった？

民法改正によって「瑕疵担保責任」から「契約変更責任」に改められたことで、売主が責任を負う範囲などが大きく変わりました。

具体的に何が変わったのか、詳しく見ていきましょう。

契約の内容と異なる場合、売主が負う責任

契約不適合責任とは「売買の目的物が種類、品質または数量に関して、契約の内容に適合しない（＝契約不適合）」とき、売主が負う責任のことをいいます。

つまり、契約の内容と異なるものを売った場合は「契約不適合」にあたり、売主は責任を問われることになります。

主な変更ポイントは3つ

①「契約の内容に適合しているかどうか」が問題に

民法改正前にあった瑕疵担保責任とは「隠れた瑕疵」に対して、売主が負う責任のことでした。

しかし、「瑕疵」という言葉も一般的になじみが薄く、わかりにくいうえに、その瑕疵が「隠れたもの」かどうかを立証するのが難しく、売主と買主でトラブルになりやすいという問題がありました。

今回の民法改正で「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変更になったことで、「隠れた瑕疵」という文言は削除され、代わりに「契約の内容に適合しないもの」という文言が使われています。

つまり、売主が責任を負う判断基準として「隠れた瑕疵かどうか」は関係なく、「契約の内容に合っているかどうか」が問題になるのです。

たとえば、雨漏りする家であっても、「雨漏りすること」を契約内容に明記していれば、その家は「契約内容に適合している」ので、売主に契約不適合責任は発生しないことになります。

②買主が行使できる権利が増えた

瑕疵担保責任における買主の権利は「損害賠償請求」と「契約の解除」の2つのみでした。

一方、契約不適合責任ではこれら2つに加えて、欠陥の補修などを求められる「追完請求」や代金の値引きを要求できる「代金減額請求」も新たに追加されました。

買主側からすると責任追及の方法が増えて有利になったといえますが、売主側からすると責任の範囲が広くなり、負担が重くなったといえるでしょう。

「買主が行使できる4つの権利」について、詳しい解説はコチラ

③買主が権利を行使できる期間が延長された

改正前の民法において、「損害賠償請求」などの権利は「買主が欠陥があることを知った時から1年以内に行使しなければならない」と定められていました。

一方、改正民法では「買主が欠陥があることを知った時から1年以内に売主に通知すればよい」とされています。

もう少し詳しく説明すると、買主は1年以内に必ずしも権利を行使する必要はなく、売主に通知しておけば1年以上経ってからでも権利の行使が可能となりました。

つまり、買主が権利を行使できる条件が緩和され、期間が延びたといえます。

では買主が権利を行使できる期限はいつまでなのかというと、民法に定められている「債権（＝お金を支払ってもらう権利）の消滅時効」の規定に従い、

のいずれか早いほうになります。

なお、従来から②の規定はありましたが、民法改正によって①の規定が新たに追加されています。

買主が行使できる4つの権利

それぞれどんな権利なのか、詳しく見ていきましょう。

①追完請求

追完請求とは、売買の目的物が契約内容と異なる場合、契約どおりのものを請求することです（民法562条）。

買主は①補修②代替物の引き渡し③不足分の引き渡し、のいずれかを請求できますが、家や土地などの不動産は代わりの利かないもの（＝特定物）なので、①の補修を請求することになります。

追完請求は売主に落ち度がなくても（＝帰責事由がない）請求できますが、買主に帰責事由がある場合は認められません。

②代金減額請求

追完請求しても売主が応じない場合、欠陥の程度に応じて値引きするよう「代金減額請求」ができます（民法563条）。

ただし、いきなり代金の減額請求はできません。追完請求しても期間内に売主が応じない、または追完が不可能といった場合に限られます。

なお、追完請求と同様、売主の帰責事由がなくても請求は可能です（買主に帰責事由がある場合は不可）。

③損害賠償請求

「損害賠償請求」は、損害を受けたことに対して金銭的な補償を求める権利です（民法564条）。

瑕疵担保責任の場合、売主に帰責事由がなくても、買主は損害賠償を請求することが可能でした（＝売主の帰責事由は不要）。

これに対して、契約不適合責任の場合は売主に帰責事由がなければ、買主は損害賠償を請求できません（＝売主の帰責事由が必要）。

ちなみに、①追完請求や②代金減額請求、次に説明する④契約の解除は「売主の帰責事由が不要」であり、「売主の帰責事由が必要」なのは③損害賠償請求だけとなっています。

そのほかにも民法改正による変更点を挙げると、売主が負う損害賠償の範囲が広がりました。

瑕疵担保責任では「信頼利益のみ」でしたが、契約不適合責任では信頼利益だけでなく、「履行利益まで含む」とされています。

④契約の解除

瑕疵担保責任による「契約の解除」は、欠陥があることにより「家に住めない」など、契約の目的が達成できない場合に限り、認められていました。

一方、契約不適合責任では、契約の目的を達成できるか否かは関係なく、追完請求しても売主が応じない場合に買主は契約を解除できます（催告解除）（民法541条）。

ただし、その欠陥が軽微なものである場合、解除は認められません。

また、契約の目的が達成できない場合は、買主は催告なしに解除することも可能です（無催告解除）（民法542条）。

なお、追完請求や代金減額請求と同様、売主の帰責事由がなくても契約の解除は可能です（買主に帰責事由がある場合は不可）。

【表でおさらい】瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

普段聞きなれない法律の話なので、難しく感じる方もいらっしゃったかもしれません。

そこで、これまでお伝えしてきた内容を「契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い」として、わかりやすく以下の表にまとめましたので、簡単におさらいしておきましょう。

※なお、買主に帰責事由がある場合、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除のいずれも行使できない。

トラブル防止に！売主がやっておきたい4つの対策

契約不適合責任のトラブルを防ぐために、売主ができる対策にはどんなものがあるのでしょうか。

ここでは主な4つの対策をご紹介します。

①契約書類に家や土地の状態を細かく明記する

契約不適合責任では「契約の内容に適合しているか」が重要になります。

買主から「契約にない瑕疵がある」と責任を追及されないように、家や土地の現況、特に欠陥について買主にしっかり告知し、「重要事項説明書」などの契約書類にも細かく記載してください。

たとえ不動産会社が作成した書類でも安心せず、売主は必ず目を通し、漏れがないかチェックを怠らないようにしましょう。

②インスペクション（既存住宅状況調査）を行う

売主だけで家の設備の故障や不具合を調べることは難しいもの。

建築士など専門家に依頼し、住宅の劣化や不具合を調査してもらう「インスペクション（既存住宅状況調査）」を行うといいでしょう。

インスペクションでは、建物の構造上の安全性に関わる主要な部分（柱や基礎、壁など）や、雨水の侵入を防止する部分（屋根や外壁など）を中心に欠陥や故障がないか調査します。

専門家が調査し、欠陥の有無や修理の必要性などが事前にわかれば、買主も安心して家を購入できると同時に、売主にとっても売却後のトラブル防止になります。

費用は5～10万円程度かかりますが、買主・売主ともにメリットは大きいため、売却前にインスペクションを行っておくのがおすすめです。

なお、インスペクションは買主が行うことも可能です。買主からインスペクションをしたいと申し出があったら、家の調査などに協力するようにしましょう。

もしこれを拒否すると、「何か重大な欠陥があるのでは」と買主に不信感を抱かせ、売却に結びつかなくなるおそれがあります。

③瑕疵保険を利用する

「既存住宅売買瑕疵保険（以下、瑕疵保険）」を利用すれば、売却した家に瑕疵（欠陥）が見つかった場合、保険金で修理費用をカバーすることができます。

瑕疵保険とは、中古住宅の検査と保証がセットになった保険です。

瑕疵保険には売主が不動産会社の場合の「宅建業者販売タイプ」と、売主が個人の場合の「個人間売買タイプ」の2つがありますが、ここでは「個人間売買タイプ」の仕組みについて解説します。

個人間売買タイプの特徴は、保険料を支払うのは「売主」ですが、保険に加入するのは「検査事業者」であり、保険料の支払者と加入者が別だという点です。

まず売主が瑕疵保険に対応している検査事業者に依頼すると、対象となる家の検査が実施されます。

品質面などで検査をクリアできれば、検査機関が保険に加入し、売主に代わって保証を行うことになります。

ですから、もし売却した家に欠陥が見つかった際は、検査機関が買主に対して保証を行い、その修理費用は保険金によってまかなわれる、という仕組みです。

家の面積などにもよりますが一般的に、保険料や検査手数料は8万～10万円程度、保証期間は家を引き渡してから5年間とされています。

保険の対象となるのは、基礎や柱など構造耐力上で主要な部分、屋根や窓など雨水の侵入を防ぐ部分です。

ただし、瑕疵保険を利用するには検査に合格することが条件であり、欠陥があった場合は修理しなければ保険に加入できないので注意しましょう。

④売主の責任を免除する「免責特約」を付ける方法も

瑕疵担保責任と同様、契約不適合責任も任意規定です。

つまり、原則を定めているだけであり、強制規定ではありません。

したがって、売主と買主が合意すれば、契約内容に「契約不適合責任を一部または全部免除する」という「免責特約」を付けることができます。

たとえば、「売主が責任を負う期間を3ヶ月」として、責任を負う期間を短くすることも可能です。

そのほか、築年数が古くて改修工事に多大な費用がかかり、売主の負担が大きくなると見込まれるケースなら「契約不適合責任を一切負わない」という特約を結ぶこともできます。

ただし、売主が不適合があることを知りながら買主に告げなかった場合、免責特約は適用されず、売主は責任を負わなければならないので注意が必要です。

家に何らかの瑕疵があった場合、売却できるのか心配ですし、売ったらいくらになるのか気になりますよね。

でも「どうやって調べたらいいのかわからないし、不動産会社に直接相談に行くのも面倒」という方も多いのではないでしょうか。

また、せっかく家が高く売れても、売却後に買主から契約不適合責任を問われ、補修費用を支払うことになれば、結果的に損になる可能性も……。

余計なトラブルや出費を防いで損せず高く売るためにも、家の売却は契約不適合責任の知識が豊富で、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

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まとめ

民法改正で「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わったことで、買主にとっては行使できる権利が増えた一方、売主にとっては責任や負担が重くなったといえるでしょう。

「契約不適合責任」では「契約の内容に適合しているか」がポイントになります。

買主とのトラブルを防ぐためには、家に欠陥があれば契約書類に必ず記載するのはもちろんのこと、インスペクションや瑕疵保険も活用し、しっかり対策を取ることが大切です。