土地の売却相場が知りたい！評価額などを使った6つの調べ方
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土地の売却を考えたとき、「自分の土地の価格相場はいくらなのか」が気になりますが、初めての売却だと、どうやって調べたらいいのかわかりませんよね。
そこで今回は土地の4つの価格（評価額）を使った調べ方を中心に、自分で簡単に土地の価格を調べる方法6つをご紹介します。
こんな悩みを解消します！
- 土地の売却相場の調べ方がわからない！
- 土地の「評価額」って何？
- 土地を売却する時に必要な書類や費用は？
- 確定申告ってどうするの？自分でできる？
まずは土地売却の流れを知ろう！
土地を売却するまでには、さまざまな準備や手続きが必要になります。
売却をスムーズに進めるためにまず全体の流れを把握し、売却までのスケジュールや資金計画を事前に考えておきましょう。
土地の「評価額」とは？
土地の価格は一つではなく、同じ土地でも4つの価格（評価額）があります。
この「評価額」を使えば、土地のおおよその価格を調べることができます。
では「評価額」とはどのようなものなのか、次で詳しく見ていきましょう。
土地には「評価額」という４つの価格がある
一般的に物の価格は一つですが、土地には目的によって4つの異なる価格（評価額）があります。
具体的には①実勢価格（時価） ②公示地価・基準地価 ③路線価（相続税路線価） ④固定資産税評価額の4つで、これを「一物四価（いちぶつよんか）」といいます。
※「公示地価」と「基準地価」を分けて、「一物五価（いちぶつごか）」と呼ぶ場合もあります。
土地の4つの評価額
- 実勢価格（時価）
実際に市場で売買された価格 - 公示地価・基準地価
土地取引の指標となる価格（実勢価格とほぼ同じ価格水準） - 路線価（相続税路線価）
相続税や贈与税などの算出に用いる価格 - 固定資産税評価額
固定資産税などの算出に用いる価格
上記のように、評価額は土地の取引価格の指標、または国や自治体における課税額の算出基準となるものですが、それと同時に土地の相場を知る手がかりにもなります。
ただし、それぞれ価格や特徴が異なるので利用する際は注意が必要です。
次の章からは4つの評価額を含めて、自分でできる土地の売却相場の調べ方を6つご紹介していきます。
自分でできる土地の売却相場の調べ方は6つ！
①一刻も早く調べたい方向け！「不動産一括査定サイト」を利用する
不動産一括査定サイトとは？
不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社にまとめて無料で査定依頼できるサイトです。
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②実際の取引価格である「実勢価格（時価）」から調べる
実勢価格（時価）とは、実際に市場で売買された価格です。
実勢価格を調べれば、同じエリアの土地や類似する物件がどのくらいの価格で取引されているのかがわかります。
実勢価格の調べ方
土地総合情報システム（不動産取引価格情報検索）
出典：国土交通省「不動産取引価格情報検索」土地総合情報システム
国土交通省の「土地総合情報システム」を使えば、全国の不動産の取引価格を調べられます。
このサイトでは、実際に不動産を購入した人へのアンケート調査を基に、取引情報を一般向けに公開。
3ヵ月に1回更新され、年間約30万件の取引情報が公表されています。
取引の「時期」や「物件の種類」「地域」などの条件を入力すると、以下の図のように希望するエリアの土地の取引情報を一覧で確認できます。
③土地売買の指標となる「公示地価・基準地価」から調べる
土地の売買価格は買主と売主が合意すれば、自由に決めることができます。
しかし、それではその価格が妥当なのかがわからないだけでなく、土地の価格が乱高下し、市場を混乱させる可能性があります。
そこで、土地の価格が適正か、客観的に判断するための指標として、国や都道府県によって公表されるのが「公示地価」や「基準地価」です。
公示地価
「公示地価」は、国が選んだ全国約3万地点の調査地点（標準地）の価格です。
毎年1月1日時点の価格が3月に公示され、土地売買の指標や公共事業用地の取得価格の基準として利用されます。
価格水準は実勢価格（時価）とほぼ同じです。
ただ、公示地価は都市計画区域内の土地を対象としており、それ以外のエリアだと価格が定められていない場合があるので注意してください。
【公示地価】
- 発表機関 国土交通省
- 評価時期 毎年1月1日時点
- 発表時期 毎年3月
- 価格水準 実勢価格（時価）とほぼ同じ
基準地価
「基準地価」は都道府県が選んだ調査地点（基準地）の価格であり、毎年7月1日時点の価格が9月に公表されます。
公示地価と同じく、土地売買や公共事業の取引価格の指標とされ、価格水準もほぼ同じです。
公示地価と違い、都市計画区域外の土地も対象としているので、知りたい場所に公示地価が定められていない場合は、基準地価で探してみるといいでしょう。
【基準地価】
- 発表機関 都道府県
- 評価時期 毎年7月1日時点
- 発表時期 毎年9月
- 価格水準 実勢価格（時価）とほぼ同じ
公示地価・基準地価の調べ方
土地総合情報システム（国土交通省地価公示・都道府県地価調査）
出典：国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」土地総合情報システム
「公示地価」や「基準地価」を調べるときに使うのが、国土交通省の「土地総合情報システム」にある「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」です。
地域など条件を入力すれば、該当する標準地や基準地の土地1㎡あたりの価格が表示されます。
必ずしもすべての地点の価格が公示されているわけではありませんが、所有する土地に近い標準地や基準地を調べれば、取引価格の相場観がつかめます。
また、検索結果画面の中に「鑑定評価書」という項目があるので、チェックしてみてください。
「鑑定評価書」には年間の価格の変動率や地域要因の将来予測、市場の特性などより詳細な情報が記載されているので、土地取引の参考にするといいでしょう。
④相続税の基準となる「路線価（相続税路線価）」から調べる
よくニュースで「東京・銀座の鳩居堂前の路線価が日本一高い」という話題を耳にしたことはありませんか。
この「路線価（相続税路線価）」とは路線（道路）に面する土地1㎡あたりの価格で、相続税や贈与税の算定基準となるものです。
国税庁によって毎年1月1時点の価格が7月に公表されます。
ただし、路線価は公示地価の80％程度と低く設定されており、そのままでは土地売却の参考にならないので要注意。
この後説明する方法で、土地売却の参考になる価格を算出しましょう。
【路線価（相続税路線価）】
- 発表機関 国税庁
- 評価時期 毎年1月1日時点
- 発表時期 毎年7月
- 価格水準 公示地価の80％
路線価の調べ方
路線価図・評価倍率表
出典：国税庁「路線価図・評価倍率表」
路線価を調べるときは国税庁の「路線価図・評価倍率表」を使います。
上の図で道路上に記されているのが路線価です。その道路に面した土地の評価額が1㎡あたり千円単位で表示されており、数字の後ろに付いているアルファベットは借地権の割合を示しています。
たとえば、440Cの道路に面した土地なら1㎡あたり44万円を意味します。
路線価から土地の価格を計算する方法
路線価は公示地価の80％程度なので、以下の計算式を使えば、路線価から土地の価格を求めることができます。
たとえば、1㎡あたりの価格が44万円、土地の面積が100㎡の場合、土地の価格の目安は以下のようになります。
なかには路線価が設定されていない土地もありますが、その場合は地域や土地の種類ごとに定められた「評価倍率」を固定資産税評価額に掛けて計算します。
※固定資産税評価額の調べ方は、このあとの「「固定資産税評価額」から調べる」で詳しく説明しています。
＜評価倍率の調べ方＞
- 「路線価図・評価倍率表」から都道府県を選択する。
- 「評価倍率表」を選択する。
- 市区町村を選択する。
- 「評価倍率表」が表示される。
評価倍率と固定資産税評価額を使って土地の価格を求めるには、以下の計算式を使います。
たとえば、固定資産税評価額が1000万円、評価倍率が1.1倍の場合、土地の価格の目安は
となります。
⑤土地にかかる税金を計算する「固定資産税評価額」から調べる
固定資産税評価額は、固定資産税や不動産取得税、登録免許税などの算出に使われる価格です。
市区町村（東京23区は都）が算定し、評価額は3年に一度見直されます。
なお、価格は公示地価の70％程度となっています。
【固定資産税評価額】
- 発表機関 市区町村（東京23区は都）
- 評価時期 毎年1月1日時点（3年に1度評価替え）
- 発表時期 毎年4月頃に届く固定資産税納付書に記載されている。
- 価格水準 公示地価の70％
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税の課税証明書など
「固定資産税評価額」は、各自治体から毎年送付される固定資産税の課税証明書や、市区町村役場にある固定資産税課税台帳などで確認できます。
全国地価マップ
インターネットで固定資産税評価額を調べたい場合は、「全国地価マップ」（一般財団法人 資産評価システム研究センター）を使います
「全国地価マップ」は固定資産税評価額だけでなく、今回ご紹介したほかの評価額も調べられるので、うまく活用するといいでしょう。
「全国地価マップ」については、このあと詳しくご紹介します。
固定資産税評価額から土地の価格を計算する方法
固定資産税評価額は公示地価の70％程度なので、土地相場の目安は次の計算式で求められます。
⑥4種類の価格をまとめて調べたい方は「全国地価マップ」を活用
出典：一般財団法人 資産評価システム研究センター「全国地価マップ」
ここまでご紹介した方法のほかに、便利なのが「全国地価マップ」（一般財団法人 資産評価システム研究センター）です。
このサイトだけで以下の4つの価格をまとめて調べることができます。
- 公示地価（地価公示価格）
- 基準地価（都道府県地価調査価格）
- 路線価（相続税路線価）
- 固定資産税評価額（固定資産税路線価）
評価額は参考にすぎない！相場を知るなら「査定」がベスト
土地の価格は面積や形状などによってさまざま。そのため、いくら近い条件だからといってその土地の評価額が参考になるとは限りません。
また、評価額はあくまで調査時点での価格であり、現時点の価格とは一致しない可能性もあります。
こうした理由もあり、評価額から調べた土地の価格はあくまで参考ととらえておいたほうがいいでしょう。
土地の価格を知りたいなら、自分で調べるより「不動産一括査定サイト」を使ってプロに調べてもらうほうが正確で簡単です。
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土地の相場を知りたい方は、ぜひ試してみてくださいね。
実は土地の「評価額」と「売値」は違うって本当？
前述のとおり、土地の「評価額」は土地売買の指標や税金の算出基準となる価格です。
それに対して、「売値」は不動産会社の査定や売主の希望を加味して、売主自身が自由に決められるものであり、一般的に相場より高めに設定されています。
そのため、「実勢価格は1000万円、公示地価は900万円、固定資産税評価額は700万円だが、売値は1200万円にしよう」というように、土地の「評価額」よりも高く「売値」を付けることができます。
ただし、査定額は「この土地にはこの値段が一般的ですよ」ということを示していますので、査定額から大きくかけ離れた高値をつけると、買い手が現れるまで時間がかかる可能性もあるので注意しましょう。
「不動産鑑定評価」とはどう違うの？
これまで土地の4つの評価額についてお伝えしてきましたが、よく似ているものに「不動産鑑定評価」があります。
「不動産鑑定評価」とは、土地や建物などの経済価値を鑑定することです。不動産鑑定士（国家資格）により、国土交通省が定める鑑定基準に従って行われます。
その際に発行される「不動産鑑定評価書」は法的な証明能力があるため、調停や裁判の根拠資料などに利用されます。
不動産会社が行う「査定」も似ていますが、こちらは主に不動産売却で利用されます。
市場の動向や近隣物件の取引情報、売主の希望などを踏まえて「売れるであろう」価格を不動産会社が算出したものです。
また鑑定評価書と違い、査定書には法的な証明能力がありません。
このように、今回ご紹介した土地の4つの評価額と「鑑定評価」は異なります。
また、鑑定評価は実勢価格と乖離していることがあり、調査費用も有料なので、参考程度にとどめておくといいでしょう。
土地の相場が上がる可能性にも注目！
こまめな情報収集で土地の「売り時」を逃さない！
土地の価格は景気の動向や周辺環境の変化などによって左右され、常に変動しています。
土地の価格が変動する要因には、物価や株価、金利の状況などの経済的要因や、オリンピックやイベントなどに伴う大規模開発・再開発のほか、土地に関する法律の改正などが挙げられます。
また、土地の価格は需要と供給で成り立っているので、人気が高くても市場に出ている物件数が少なければ価格は上昇します。
土地を高く売るためには日頃から経済や社会の動向に目を向け、土地の価格が上がる可能性を見逃さないようにすることが重要です。
どんな土地が高く売れるのかは「家の査定はどこをチェックしている？評価ポイントと注意点」の「査定が高くなる「土地」の条件」でも解説しているので、詳しく知りたい方はぜひお読みください。
土地は価格が下がらない？
家やマンションの価格は築年数に応じて年々下がりますが、土地の価格は年数ではなく、景気や需要と供給のバランスによって変動します。
そう考えると、土地の価格は家やマンションに比べて下がりにくいともいえますが、だからといって安心できません。
急激に進む人口減少によって、今後は住宅需要の低下が予想され、中長期的にみれば土地の価格は下落していく可能性が高いのです。
すでに地方を中心に空き家や空き地が増加しているのは、まさにその予兆といえるでしょう。
「あのとき売っておけばよかった……」と後悔しないように、土地の売却を考えているならまずプロに査定してもらい、自分の土地の価格を把握しましょう。
そして、市場の動向をこまめにチェックし、「売りどき」を逃さないように準備しておくことが重要です。
土地の価格を知るならまずは「不動産一括査定サイト」をチェックしましょう。
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土地売却で注意したい「境界確定」と「契約不適合責任」
土地を売却するとき、いくつか注意点があります。
なかでも特徴的なものとして、ここでは隣の土地との境界を決める「境界確定」と、土地売却における「契約不適合責任」について解説していきます。
隣の土地との境界を決める「境界確定」
「境界確定」とはその名のとおり、隣接地との境界を決めることです。
境界があいまいな土地は、隣接地の所有者とのトラブルに発展する可能性があるので、買主から敬遠されます。
そこで、正確な境界を決めるために必要なのが「確定測量」です。
確定測量とは土地の所有者だけでなく、隣接地の所有者も立ち会い、両者同意のもと境界を決める測量のことで、土地家屋調査士に依頼して行います。
確定測量の費用・期間
民有地（私有地）同士で境界を決める「民民査定」か、それとも道路や河川などの官有地（公有地）と民有地の境界を決める「官民査定」かによって、確定測量の費用や期間は大きく異なります。
「民民査定」の場合、隣接する私有地の所有者の立ち合いが必要で、測量費用は35～45万円、期間は1～3ヵ月程度が一般的です。
一方、「官民査定」の場合、管轄する国や自治体の担当者の立ち合いが必要になり、測量費用は60～80万円、期間は3～6ヵ月かかるといわれています。
ただ、官民査定はかなりの期間がかかることから、買主の了承を得られれば省略することも可能なので、事前に買主や不動産会社と相談してみましょう。
| 民民査定（官民立ち合いが不要） | 官民査定（官民立ち合いが必要） | |
| 費用 | 35～45万円 | 60～80万円 |
| 期間 | 1～3ヵ月 | 3～6ヵ月 |
欠陥があった場合に売主が負う「契約不適合責任」
民法では「売買契約の内容に適合」したものを買主に引き渡すのが売主の義務とされています。
そのため、売却した土地や建物に何らかの不具合があると「通常有すべき性質・性能を備えていない」として「契約内容に適合していない」とみなされます。
そうなると、売主は「契約不適合責任」を問われ、損害賠償や契約解除を求められるおそれがあるので注意が必要です。
土地で注意すべき欠陥には土壌汚染、地中埋設物（コンクリートなどの建設廃材、古い井戸・浄化槽・水道管、遺跡など）、軟弱地盤などがあります。
こうした欠陥は外からは確認できないので、売主は事前に土地を調査し、問題があれば対策・処理しておくのがベスト。
それが難しいようであれば、土地に欠陥があることを必ず売買契約書に記載し、買主の合意を得ておくことが重要です。
2020年4月1日の民法改正でこれまでの「瑕疵担保責任」に代わり、新たに規定されたのが「契約不適合責任」です。
「瑕疵担保責任」では、売主の責任範囲が「隠れた瑕疵（キズや欠陥など）がある場合」に限られていました。
この「隠れた瑕疵」とは何かというと、言い換えれば「通常の注意を払っても発見できない瑕疵」のことです。しかし、それが隠れた瑕疵かどうかを証明するのが難しく、トラブルの原因となっていました。
「契約不適合責任」では、瑕疵が隠れたものかどうか（買主が発見できたか）は関係なく、「契約書の内容に適合しているか」が問題となります。
事前に知っておこう！土地売却に必要な書類と費用
土地の売却にはさまざまな書類が必要になりますが、それだけでなくお金もかかります。
直前になってあわてないために、事前に土地の売却に必要な書類や費用を確認しておきましょう。
土地売却に必要な書類
媒介契約や売買契約で必要な書類
- 登記済権利証（または登記識別情報）
売主が所有者であることを証明するため。 - 印鑑証明書・実印
売主の本人確認と実印であることを証明するため。 - 固定資産税納付書
税額の確認や、売主と買主それぞれで負担する税額を計算するため。 - 測量図・境界確認書
土地の大きさや境界線を確認するため。 - 物件状況等報告書
売却する土地の状況を書いたもの。土壌汚染や埋設物の有無、工事の有無などを記載する。
土地の引き渡し時に必要な書類
- 抵当権等抹消書類
住宅ローンを利用していた場合、売却する土地に設定された抵当権抹消の手続きを行う。
手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、金融機関が発行する弁済証明（住宅ローンを完済した証明書）などが必要。 - 住民票
登記上の住所と売主の住所が異なる場合に必要。
土地売却にかかる費用
土地の売却にかかる主な費用は以下の5つです。
- 測量費用
- 仲介手数料
- 印紙代（印紙税）
- 抵当権抹消費用
- 所得税・住民税
「売買契約前」にかかる費用
測量費用
隣接している土地との境界が不明な場合など、土地家屋調査士に依頼して測量を行う必要があります。
民有地同士で境界を決める「民民査定」か、民有地と官有地の境界を決める「官民査定」かによって、費用が大きく変わるので注意しましょう。
| 民民査定 | 官民査定 | |
| 費用 | 35～45万円 | 60～80万円 |
「売買契約時」にかかる費用
仲介手数料
土地の売買成立後、その報酬として不動産会社に支払うのが「仲介手数料」です。
金額は土地の売買価格によって変わります。
仲介手数料を払うタイミングと金額は次のいずれかで、どちらにするかは不動産会社と媒介契約を結ぶ際に取り決めるのが一般的です。
- 売買契約時に半金、決済時に半金を支払う
- 決済時に全額を支払う
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下の部分 | 売買価格×5％ |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買価格×4％＋2万円 |
| 400万円超の部分 | 売買価格×3％＋6万円 |
印紙代（印紙税）
不動産の売買契約書には印紙を貼る必要があります。印紙代は売買価格によって金額が変わります。
| 契約金額 | 税額※ |
| 10万円超50万円以下 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 1000円 |
| 500万円超1000万円以下 | 5000円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 1万円 |
| 5000万円超1億円以下 | 3万円 |
※2022年3月31日までの軽減措置適用後の税額
「決済時」にかかる費用
抵当権抹消費用
住宅ローンを利用しており、売却予定の土地に抵当権が設定されている場合は、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権1本につき1～2万円がかります。
「引き渡し後」にかかる費用
所得税・住民税
土地を売却して利益が出ると、所得税や住民税がかかります。
土地売却後にかかる税金や確定申告について、詳しくは次の章でご説明します。
土地を売却したら確定申告が必要なの？
土地や建物を売って得た利益のことを「譲渡所得」といい、この譲渡所得に対して所得税と住民税がかかります。
この所得を申告し、税額を確定させるための手続きが「確定申告」です。
※譲渡所得にかかる所得税と住民税を総称して「譲渡所得税」と呼ぶこともありますが、正式名称ではありません。
確定申告が必要なケース・不要なケース
土地を売っても確定申告が必要なケースとそうでないケースがあります。
自分の場合は必要かそうでないのか、事前によく確認しておきましょう。
確定申告が必要なケース
- 土地を売って利益が出た。
- 特別控除や特例を利用したい（利益・損失どちらが出たかにかかわらず）。
確定申告が不要なケース
- 土地を売って損失が出た。なおかつ特別控除や特例を利用しない。
確定申告の時期は？税金はいつ払うの？
土地を売った翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行います。
※確定申告の期間は土日の関係で年によって変動します。
では税金はいつ払うのかというと、
所得税は、現金納付だと確定申告の際（3月15日まで）に支払います。
口座振替の場合は、4月中旬の引き落としになります。
住民税は5月頃に住んでいる市区町村から納付書が届くので、支払いは6月以降になります。
確定申告にどんな書類が必要？
確定申告に必要な書類は以下のとおりです。
書類に不備があると、申告し直さなくてはならなくなるので、もれのないように注意しましょう。
| 税務署で入手するもの ※国税庁のホームページからダウンロード可 |
確定申告書第一表、第二表（B様式） |
| 確定申告書第三表（分離課税用） | |
| 譲渡所得の内訳書【土地・建物用】 | |
| 本人が用意するもの | 売買契約書のコピー |
| 売買代金受取書のコピー | |
| 固定資産税精算書のコピー | |
| 仲介手数料等譲渡費用領収書のコピー | |
| 法務局で入手するもの | 譲渡した土地・建物の全部事項証明書 |
確定申告は自分でできる！忙しい人は税理士に頼むのも手
確定申告は自分でもできますが、忙しい人や面倒な作業が苦手という方は税理士に頼むのも手です。
税理士に頼んだ場合にかかる費用は各事務所によって異なりますが、10～20万円が相場であり、不動産の売却価格によって料金が異なるケースが多いようです。
ただ、税理士に頼むと時間や労力は省けますが、費用は決して安くはありません。
時間や労力、金銭面から総合的に考え、税理士に依頼するか慎重に検討しましょう。
まとめ
土地にはさまざまな評価額があり、土地の相場を知るのに役立ちますが、あくまでも参考情報として理解しておきましょう。
実際の売買価格は、土地の面積や形状などの条件、売主・買主の事情によってさまざま。
いくら近い条件だからといって、それと同じ価格で自分の土地が売れるとは限りません。
自分の土地の価格を正確に知るには、プロである不動産会社に査定してもらうことが最善の方法といえます。
今回ご紹介した「すまいValue」や「イエウール」といった一括査定サイトを使えば、面倒な査定依頼も簡単です！
土地を売却したい方は、まず査定を依頼することから始めてみてはいかがでしょうか。
