2019.08.222020.07.08

不動産(家や土地)の個人売買は可能?自分でできる売却方法と注意点

不動産個人売買の注意点

家や土地など不動産の売却は不動産会社に「仲介」を依頼するのが一般的ですが、個人間で売買することもできます。

ただ、不動産の個人売買は「仲介手数料が不要」などのメリットがあると同時に、さまざまなデメリットもあるので注意が必要です。

そこで今回は不動産の個人売買の方法注意点についてお伝えしていきます。

こんな悩みを解消します!

  • 不動産は個人間で売買できる?
  • 個人売買にはどんなメリット・デメリットがあるの?
  • 個人売買の流れや必要な準備、注意点が知りたい。

不動産会社を介さず、自分で売る方法がある

不動産会社を通さなくても、個人間で不動産を売買することは可能です。

ただし、営利目的の取引と判断された場合は宅地建物取引業法に基づいて罰せられるので、利ザヤを稼ぐための転売や短期間に何度も売買を行うことはやめましょう。

不動産会社を通さず個人で売るからには、手続きなどすべてを自分で行う必要があります。

ではさっそく不動産の個人売買の具体的な流れや作業について、順を追ってみていきましょう。

自分の不動産の価値を確認し、価格を付ける

まず所有している不動産の価値を調べ、適正な価格を付けることから始めてみましょう。

なぜ適正価格でなければいけないのかというと、相場よりあまりにも安く売ると「贈与」とみなされ、購入者に贈与税が課税されるおそれがあるからです。

親族や友人が相手だと安く譲りたくなる心情がわくものですが、安すぎるとかえって迷惑になる可能性があるので注意しましょう。

価格の付け方について詳しくは「家の資産価値はいくら?家の価格相場を自分で簡単に調べる方法」や「家の査定はどこをチェックしている?評価ポイントと注意点」を参考にしてください。

買主を見つけるには

所有する土地を不動産会社の仲介なしで売却するには、買主を探す作業から自分で行わなければなりません。

買主を見つけるには2つの方法があります。

親や親族、近所の人に声を掛けてみる

土地の場合でいえば、土地は広くなることで用途が広がり、価値が高くなります。
そのため、多くの地主は隣接する土地を購入できるチャンスを狙っているものです。
隣接する土地を所有している親や親族、近所の人に相談してみましょう。

自分で広告を出す

自分で広告を出すのも非常に有効です。
ただし、広告を出すのは基本的に有料であると認識しておきましょう。

無料で登録できる不動産情報サイトもありますが、成約後に成功報酬として料金を請求されることもあるので、事前によく確認してください。

また、個人で出せる主な広告には以下のようなものがあります。

不動産の情報検索サイト

広告出稿の一般的な料金相場は1件につき月額1万円程度です。
メールや電話などの問い合わせが発生した場合はその都度課金されます。

新聞への折り込みチラシ

どの新聞社を利用するか、どのエリアに配布するかによって料金が変わります。
首都圏の場合、1枚当たり3~4円程度を目安にするとよいでしょう。

チラシのデザインは自作できますが、プロに依頼した場合は3万~10万円ほどデザイン料がかかります。

ポスティング

折り込みチラシと同じく、配布エリアによって価格が変化します。

また、他のチラシと一緒に配布してもらえる「併配」であれば料金は安くなります。
首都圏であれば単配で1枚8円前後、併配で5円前後が目安です。

電柱への勝手な貼り紙は法律違反

電柱などによくある貼り紙ですが、電柱は電力会社や電話会社、ガードレールは自治体が管理しています。

許可を取らずに勝手に貼り紙をすると器物破損罪に問われ、最大で100万円の罰金が発生する場合があるので要注意。電柱に巻き付けてある立て看板も違法です。

貼り紙をしたい場合は許可を取るか、自分の所有する土地や建物内で行ってください。

問い合わせに対応する

広告を出すと、購入を検討している人から問い合わせがきます。

内覧希望者や現地確認の希望者に対応し、スケジュール管理を行いましょう。

また、専門的な質問をされる場合もあるので、あらかじめ回答を準備しておきます。

基本的な質問の例

  • なぜ不動産会社を使わないのですか?
  • いくらまで値下げしてもらえますか?
  • 購入後のトラブルが発覚した場合、責任をとってもらえますか?
  • 建て替える場合、何か規制はありますか?
  • この土地は以前、何に使用されていましたか?
  • この街の住み心地はどうですか?

契約書や必要な書類を用意する

不動産の個人取引でよく発生するトラブルとして、書類の不備が挙げられます。

最低限揃えておくべき書類と、その書類を作成するために必要な事柄は以下のとおりです。

売主が揃える必要最低限の書類

  • 売買契約書
  • 権利証(登記済証)
  • 印鑑証明書(発行から3カ月以内のもの)
  • 登記簿謄本
  • 固定資産税評価額証明書
  • 収入印紙(売買契約書の、買主用書類に貼付する分)
  • 領収書+印紙
  • 印鑑(認め印可)

それぞれの書類の詳しい説明は「【初心者必見】家やマンションを損せず売るコツや手順・注意点」の「家・マンションを売る時に必要な書類」を参考にしてください。

書類作成のために調べた方が良いこと

後々のトラブルをなくすためにも、売買契約書は必ず作成しましょう。

下記の場所に出向き、書類の取り寄せや物件の調査を行います。

【法務局】
  • 全部事項証明書
  • 登記簿謄本(土地・建物)
  • 地積測量図(土地・一戸建ての場合)
  • 建物平面図(無い場合は間取りソフトなどで作成できます)
【市役所】
  • 評価証明(土地・建物)※調べる際には印鑑と身分証明書が必要です。
  • 用途地域
  • 各種制限(斜線制限 外壁後退距離 最低敷地面積)
  • 地区計画
  • 都市計画(道路 公園、計画決定年月日、計画内容、事業決定の時期)
  • 下水道配管(全面道路内口径、引込管口径、私設管 越境の有無)
  • 道路(道路番号、認定年月日、幅員)
【水道局】
  • 上水道(全面道路内口径、引込管、メーター口径、私設管、越境の有無)

 

書類作成での注意点

売買契約書を用意する場合、インターネット上からいろいろなサンプルをダウンロードできるので、それを参考にして書いてみましょう。
書類は見やすく、わかりやすく記載することを意識してください。

特に決まった書式はありませんが、必ず記入しなければならない重要なポイントは以下のとおりです。

  • 売買価格や中間金、手付金は価格と受領日
  • 引き渡し日
  • 固定資産税の振り分け
  • 特例事項

※売買契約書の印紙の貼り忘れに注意すること。

固定資産税の振り分けはなぜ必要?

固定資産税の納付書は毎年1月1日の時点で、その不動産の所有者であると登記されている人を対象に、1年分の納付書が4~6月にかけて送付されます。

しかし、課税対象を売却した場合、1年分の固定資産税を全額支払う必要はありません。

支払額を日割り計算にし、契約書内に固定資産税の振り分けを明記しておけば、払うべき税金を公平に分配できます。

売った後のトラブルに対処する責任がある

不動産を売買した場合、売主には「瑕疵(かし)担保責任」が発生します。
引き渡し時に発覚しなかった不具合や欠損等が見つかった場合、売主が対処・改善しなければなりません。

「瑕疵担保責任」の詳しい説明は「家・マンション売却の瑕疵担保責任とは?注意点や免責について」をお読みください。

専門家の力を借りた方がいい場合も

女性の営業に相談をする男性
個人売買で買主が住宅ローンを組みたい場合は、買主と売主ともに注意が必要です。

銀行などの金融機関の住宅ローン審査では、売買契約書と「重要事項取引説明書」の提出が求められます。

この書類は個人売買では作成する必要がないのですが、だからといって買主が提出を怠るとローンが組めなくなり、購入してもらえなくなります。これは売主にとっても重要な問題といえるでしょう。

実は銀行への重要事項説明書の提出は義務ではありません。
銀行が融資の判断材料として確認したい書類であるというだけです。
そのため、銀行を納得させるだけの説明が行えれば、提出しなくてもローンは組んでもらえるということを売主に伝えましょう。

予算次第ではありますが、司法書士や不動産鑑定士、専門業者などを交えて不動産調査を行い、報告書を作成して提出すれば代わりになる場合もあるので、金融機関に確認してください。

書類作成だけでもプロに任せるのがおすすめ

仲介手数料がかからないという点で、不動産会社の個人売買は確かに魅力的ではあります。
しかし、書類作成など面倒な手続きが多いのが難点。

書類作成だけでも司法書士などのプロに任せるのがおすすめです。
ほかにも、不動産の個人売買のサポートを専門に行っている会社もあるので活用するといいでしょう。

料金は依頼内容などによって異なりますが、仲介手数料に比べるとずっと安い料金で、間違いのない書類を作成してもらえて安心です。

引き渡しの前までにすることは?

ここまで進めば、「あとは引き渡すだけ」と思ったら大間違いです。

引き渡しの前にもうひと仕事ありますので、最後まで気を抜かずにいきましょう。

売買契約を結ぶ

契約日と決済日(お金が振り込まれる日)は異なる日付で設定します。

一般的には契約日を先に、その後に決済日を決め、売主と買主の双方が納得した日付に決まった上で契約書に盛り込み、締結します。

契約から引き渡しまでの手順について、詳しくは「【初心者必見】家やマンションを損せず売るコツや手順・注意点」の「買主との売買契約から不動産の引き渡し」を参考にしてください。

契約や決済は金融機関で行う

売主側の書類は完璧でも、相手の書類に不備があるかもしれません。
それに気づかず契約をしてしまうと、後々トラブルになってしまいます。

書類に問題がないかどうかを確認するため、契約は司法書士の立ち会いのもとで行うのが安心です。

銀行には専属の司法書士がいるので、相談すれば紹介してもらえます。
司法書士への報酬は無料~2万円程度ですので、問い合わせてみましょう。

また、不動産の代金は高額になることが多いので金融機関で決済を行うと安全です。

費用は抑えられるが、個人で全て対応するのは大変

仮に3000万円の家を売る場合、本来なら200万円以上の仲介手数料がかかりますが、
個人間で売買すればそれも不要なので、出費を大幅に抑えられます。

とはいえ、専門知識のない素人が不動産売買の手続きを行ったり、書類を作成するのは手間がかかって大変。

また手続きや書類に不備があれば、後々トラブルに発展するおそれもあります。

売主も買主もお互い不安なくスムーズに取引するには、プロに任せるのがベストといえるでしょう。

個人で売買する前にプロに相談しよう

今回お話ししたように、不動産売買は高度な専門知識が求められるため、素人には難しく、手間がかかって大変です。

個人売買に挑戦する前に一度、不動産会社などプロに相談しましょう。

売却に必要な準備や手続き、売却までのスケジュールなど、具体的なアドバイスがもらえるはずです。

また、不動産会社の中には個人売買のサポート事業を行っているところもあるので、こうしたサービスを活用するのもいいでしょう。

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