【初心者必見】家やマンションを損せず売るコツや手順・注意点

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家を売りたいと思っても「何から始めればいいのか」「売却までどんな流れで進むのか」など、多くの不安や疑問を抱えている方は多いのではないでしょうか。

家をできるだけ高く、スムーズに売るためにも、初めに売却の流れや手順、必要な手続きについて知っておきましょう。

ここでは家を初めて売る方にもわかりやすいように、売却の流れや手順、必要な手続きや書類などについて解説していきます。

家・マンションの売却手続きをする前に考えておくこと

家・マンションを売ろうと決意した場合、不動産業者へ査定依頼をする前に、しっかりと準備をして足場を固めましょう。

何も難しいことをするわけではありません。自分がなぜ家を売りたいかという動機や、売却までのスケジュールをイメージトレーニングするような感じです。

ここでしっかり準備ができているのとできていないのとでは、手続きに入ってからの苦労が全然違います。

売却する理由と状況を整理する

まず売却の準備が整っているか、重要な項目をすべてチェックしましょう。

どんな理由で売却するのか、資金は十分か、いつまでに引っ越ししなければならないかなど、売却の行方を左右する条件をすべてチェックし、他人に説明できるくらい明確にしておく必要があります。

「家の売却理由」を明確にする

手続きの準備に入る前に、まずは「家を売りたい理由」をはっきりさせておきましょう。
売りたい理由によって、売却までに必要な時間が変わってきます。

たとえば、転勤で家を買い替える場合は、引越しするタイミングが決まっているため、早く売却も決めてしまわないといけません。

売却を依頼する際には不動産業者から、内覧の際には購入希望者から「なぜ家を売るのか」理由を聞かれますので、そのときにしっかり説明できるように準備しておくことが大切です。

住み替えの時期

住み替えで家を売却する場合、いつまでに引越しをしたいか、タイムリミット次第で売却の方法や売却相手が変わってくるので、スケジュールは必ず明確にしておきましょう。

手元に資金はどれくらいあるか

住宅ローンは残っているか、その残債はいくらなのか、正確に把握しておきます。
そのうえで現在の資金状況を確認し、新居購入の資金にいくら回せるかを考えてみましょう。

住宅ローンの残債がある場合の家の売却については「住宅ローンが残っている家は売却可能！家を売る4つの方法と注意点」を参考にしてください。

売却価格、時期、新居をイメージしておく

実際に売却活動に入る前に、具体的なイメージを固めておくことも大切です。
売却価格・時期から新居まで、理想的な展開をイメージしてみましょう。

どのくらいの価格で売却するか

家を売りたい理由と経済的な状況を把握したうえで、自分の家がいくらで売れそうか、相場を調べてみましょう。

高く売れることに越したことはありませんが、相場とかけ離れた価格で売り出してしまうと、購入希望者がなかなか見つかりません。

売却にタイムリミットがある場合は特に、相場を知ったうえでの適切な値付けが大切なのです。できるだけ多くの価格情報に触れて、価格の相場をつかんでください。

簡単に価格相場を調べる方法を知りたい方は「家の資産価値はいくら？家の価格相場を自分で調べる5つの方法」を参照してください。

売却スケジュールを考えてみる

いつまでに売却し、いつまでに引き渡さなければならないのかを整理することで、売却にどれくらいの時間が使えるかなど、スケジュールが逆算できます。

よほど人気のある物件以外はそう簡単に売れないため、売却までの時間を十分に確保しておくことはとても重要です。

新居は購入するのか？ 賃貸にするのか？

買主に家を引き渡した後に、住む場所を確保しておく必要があります。

買い替えで新しい家を確保できていればいいですが、売却代金で新居を購入する場合、売却と並行して新居探しをするか、貸家を賃貸しなければなりません。

家・マンションを売却するための手順

家を売りたい理由や経済的状況、売った後の新居について十分にイメージができたら、家・マンション売却の手続きに入ります。

下の図は売却の流れをまとめたチャートです。

第1段階

• 不動産の価格相場を知り売却価格の目安を立てる
• 複数の不動産業者へ査定依頼をする
• 不動産の販売を依頼する不動産業者を決める
• 不動産業者と媒介契約を結ぶ

第2段階

• 売り出し価格を決定し販売スタート
• 内見希望者を家へ迎える
• 希望者からの買い付け申し込み
• 条件や不動産の売買価格の交渉
• 購入希望者へ物件情報を提示

第3段階

• 購入希望者との売買契約
• 売買契約が結ばれたら家からの引越し
• 不動産の引き渡し手続きと決済

図で表しているように家・マンション売却の手順は、3つの段階に分けることができます。

第1段階は「売却活動の準備から売主と不動産業者との契約」、第2段階は「売却活動スタートから買主との価格交渉」、そして最後は「買主との売買契約から不動産の引き渡し」です。

順を追って詳しく見ていきます。

第1段階　売却活動の準備から売主と不動産会社との契約

不動産を売却する場合、はやる気持ちで最寄りの不動産会社に駆け込みたくなりますが、それ以前にやることがあります。
まずは不動産会社と契約するための準備について確認しましょう。

家・マンションの価格相場を知り売却価格の目安を立てる

売却すると決めたら、いくら程度で売れそうなのか、相場を確認します。

まずは売りたい物件の周辺相場を調べてみましょう。インターネットの不動産情報サイトや、不動産情報誌、不動産チラシなどで簡単に情報を集めることができます。

複数の不動産業者へ査定依頼をする

自分が希望する価格や条件で売却するには、信頼できる不動産業者との出会いが大切です。
売却を任せるのにふさわしい不動産業者を探すため、情報を幅広く集めましょう。

不動産業者の情報を得るには「不動産一括査定サイト」を利用するのが便利です。
そこから査定額の高い業者をピックアップして訪問査定を依頼します。

業者によって驚くほど査定価格が異なるので、なるべく多くの業者から査定結果を集めて、比較することをおすすめします。

不動産一括査定サイトのおすすめは「すまいValue」と「イエウール」の２つ。
これらをセットで利用すれば高値売却へ向けて最良の態勢が整えられます。

では「すまいValue」と「イエウール」にはどんなメリットがあるのでしょうか。
次で詳しくご紹介していきます。

安定感抜群の大手に依頼できる「すまいValue」

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「すまいValue」は、不動産仲介の大手６社に一括で査定依頼できる唯一のサイトです。もちろん無料で利用できます。

参加しているのは「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」「野村不動産ソリューションズ」「三菱地所の住まいリレー」「小田急不動産」の６社。
この６社だけで日本国内における不動産仲介の約４割を担っており、実績と安定感はまさに抜群です。

さらにこれら６社は、都市部の物件に非常に強いのも魅力。
各社の営業所は都市部に集中しており、売り手情報や買い手情報を徹底的に収集しているため、売却も非常にスムーズなのです。

大手ならではの安定感や安心感、実績を求める方や、都市部の物件を売却したい方には「すまいValue」をおすすめします。

オールマイティーに対応してくれる「イエウール」

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国内最大級の1900社以上もの業者が参加しているのが「イエウール」です。

この1900社の中には、仲介実績トップ10に名を連ねる超大手も参加していますが、最大の魅力は、地域に密着した優良な中小の業者が数多く参加していること。

主に都市部を対象とする「すまいValue」では、エリア外で査定してもらえなかった地方の物件でも、「イエウール」なら高い確率で査定に応じてもらえます。
地域密着業者ならではの丹念なフォローにより、よほどの過疎地でない限り、売却までフォローしてもらえるはずです。

都市部に強い「すまいValue」と地方に強い「イエウール」をセットで利用すれば、査定依頼は万全！

大手の査定と地域密着業者の査定を比較しながら、あなたにとって最良の業者を選んでください。

不動産の販売を依頼する不動産業者を決める

訪問査定をしてもらった業者の中から、査定額や担当者の雰囲気などをチェックし、売却を任せられる不動産業者を決めましょう。

不動産業者と媒介契約を結ぶ

家の売却を依頼したい不動産業者が決まれば、その業者と正式に「媒介契約」を結びます。

媒介契約には3種類がありますが、自分の希望する売却方法などを踏まえて、どの契約を結ぶか決定します。

それぞれの媒介契約の特徴について、詳しくは「家やマンションを売るなら専任媒介と一般媒介のどちらがいい？」にまとめてありますので参考にしてください。

第2段階　売却活動スタートから買主との価格交渉

仲介してくれる不動産業者を決めたら、いよいよ具体的な売却活動がスタート。
スムーズに売却するためには、不動産業者との適切なコミュニケーションが欠かせません。

ここから紹介するポイントではすべて、担当者とのコミュニケーションが重要になります。事前に確認しておきましょう。

売り出し価格を決定し販売スタート

売り出し価格は素早く売れるかどうか、どんな販促を行うかに大きく影響します。
自分の希望売却価格で一方的に決めるのではなく、査定価格や周辺の物件の売却事例、市場の動向を踏まえて、担当者と相談して決めましょう。

売り出し価格が決まれば販売がスタートします。

内見希望者を家へ迎える

不動産業者が出した広告などの情報を見て、物件への興味を持った人が現れると、内覧希望の連絡が入ります。

内覧者に良い印象を持ってもらえるように、玄関や各部屋、トイレやお風呂場などの水回りをキレイに掃除しておきましょう。室内を狭く感じさせないよう、不要な家具などは思い切って処分することをおすすめします。

家具・家電の処分について「家・マンション売却時は家具を片付けるべき？お得な処分方法は？」に詳しい情報がありますので、参考にしてください。

希望者からの買い付け申し込み

内覧者に購入の意思があれば、不動産会社を通じて購入の申し込みが伝えられます。
内覧者から売主に直接連絡が来ても、不動産業者との契約内容によっては購入希望者との直接的な売買ができないケースがあるので注意してください。

条件や不動産の売買価格の交渉

不動産会社を交えて購入希望者と売却条件を交渉します。
交渉の焦点で重要となるのはもちろん売却価格ですが、リフォーム費用の負担や引き渡し日など価格以外の条件についても譲歩できる点と譲れない点をはっきりと主張して交渉を進めます。

購入希望者へ物件情報を開示

購入希望者と売買契約を結ぶ前に、物件に関する情報をできるだけ正確に購入希望者へ提供しましょう。
特に契約締結後のトラブルを防止するために、物件の不具合や欠陥がある場合には、誠実に購入希望者に伝えることが大切です。

また、不動産業者が仲介する場合は「重要事項説明」という制度に基づいて、業者から購入希望者へ詳細な物件説明が行われるので、不動産会社の物件調査に協力しましょう。

第3段階　買主との売買契約から不動産の引き渡し

購入希望者が現れると、売却もいよいよ佳境を迎えます。
ここで気を抜かず、契約締結まですべきことをぬかりなく行ってください。

購入希望者との売買契約

諸条件について売主と買主が合意したら、いよいよ売買契約を結びます。
このとき、一般的には物件価格の10～20％程度の手付金（契約金）を売主が受け取ることになります。
売買契約を結ぶに際には、しっかりと契約内容を確認しましょう。

売買契約が結ばれた家からの引越し

不動産を引き渡す時は原則として、売り主の家具や家電、荷物を残してはいけませんので、引き渡し日までには引越しを完了し、いつでも家を引き渡せる状態にしておきます。

不動産の引き渡し手続きと決済

引き渡し手続きでは、売主は買主から売買代金の残金を受領します。

それと同時に、代金の領収書と所有権移転登記に必要となる書類を一式、買主に引き渡します。
このほか、いろいろな書類が必要となるので、必要な書類はすべて事前に用意しておきましょう。

家・マンションを売るときに必要な書類

書類が必要になるのは、不動産会社と売買契約を結ぶ時と、物件の引き渡しをする売買決済時の2回です。
事前に売却スケジュールを組むときは、売買契約と売買決済の日程もある程度決めておいて、それに間に合うように準備を進めましょう。

売買契約時に必要になる書類

以下の書類をもとにして、不動産業者が家を売るための資料や図面、広告を作成します。

登記簿謄本（登記事項証明書）

現在住んでいる土地・建物に関する情報が記載された不動産の登記簿謄本を取り寄せます。
書類を取り寄せるには、住んでいるエリアの管轄法務局を調べる必要がありますので、まずは法務省法務局のHP「管轄のご案内」で確認してください。

取得先：法務省法務局

取得方法①：管轄法務局で取得
住んでいるエリアを管轄する法務局を訪れて、申請書に必要事項を記入します。

登記簿謄本には、登記簿上の住所を示す「地番」や「家屋番号」といったなじみのない言葉がいろいろ書いてあります。
わからない場合は法務局に備え付けのブルーマップで確認するか窓口で質問してください。
申請書の提出前には必ず、法務局内の印紙売り場で登記印紙を購入し、申請書に貼ってください。

取得方法②：郵送で取得
管轄の法務局へ申請書、登記印紙、返信用切手を郵送します。登記印紙は郵便局でも購入できます。

家を購入したときの売買契約書

今住んでいる家・マンションを購入した時の売買契約書です。
もし紛失した場合でも売却は可能なので、その際は不動産会社にすぐに相談してください。

重要事項説明書

今住んでいる家を購入した時に取得した、家の契約条件などの重要事項が記載された書面です。
もし紛失した場合でも売却は可能なので、その際は不動産会社にすぐに相談してください。

売買決済時に必要となる書類

売買契約時に必要となる書類については、引き渡しの前に不動産業者が詳しく教えてくれます。
しかし、用意するために時間がかかる書類も多く、何が必要かを知ってあらかじめ用意しておくと安心できます。

登記済権利証

「権利書」とも呼ばれる、物件の特定と登記に使用する書類です。
この書類を物件の買い主に渡すことによって不動産の所有権を移転させます。

取得先：法務局

取得方法：家を購入したときに法務局から発行された書類です。紛失した場合は再発行ができません。登記済権利証を紛失した場合は、司法書士に「本人確認情報」の作成を依頼しましょう。

固定資産税納付通知書および固定資産税評価証明書

固定資産税の納付額を確認するために必要な書類です。

また登録免許税の算出の際にも必要になりますので、最新のものを準備してください。
取得方法と取得先は今住んでいるエリアの市役所窓口で確認してください。

実印、印鑑証明

売り主本人の実印と、その実印が本人のものであることを証明する印鑑証明という書類も必要です。

抵当権抹消書類

住宅ローンの返済が完了した際に、銀行から発行されます。

境界確定測量図

売却する土地がどの部分なのかを明確にするために必要な書類です。
境界線があいまいな場合は購入後にトラブルとなる可能性があります。

あらかじめ売却不動産の隣接地の土地所有者から了承を得て、測量図を作成してください。土地家屋調査士事務所に測量を依頼し、作成してもらいます。

まとめ

家をスムーズに売却するには、準備から売却・物件の引き渡しといった全体の流れやスケジュールを把握しておくことが大切です。

今回ご紹介したように不動産売却にはさまざまな準備が必要ですが、まずは相場を知ることが売却への第一歩。

そこでおすすめなのが「一括査定サービス」です。

複数の不動産会社への査定依頼も一度の入力で済むので手間なく簡単。
それだけでなく、複数の査定価格が比較できるので、相場や適正価格を把握できるのも大きなメリットです。

売却価格は低すぎても損になりますし、高すぎても売れません。市場に合った適正価格が重要なのです。

家の売却を考えている方は、まず「一括査定サービス」で自分の家の価値を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。