家の査定はどこをチェックしている？評価ポイントと注意点

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家を売る際、不動産会社に家を査定してもらいますが、このとき査定では「どこをチェックしているのか」「評価が高くなるポイントはどこなのか」など気になる方は多いのでは？

そこで今回は、家の査定の流れや重視されるポイントをご紹介。

あわせて、査定価格を参考に売り出し価格を決める際の注意点についてもお話しします。

家の査定とは、家の価値を金額で表すこと

家を売却するとき、不動産会社が「どのくらいで売れそうか」価格を算出することを「査定」といいます。

不動産会社が算出した査定額は、過去の取引事例や市場の動向、地域の特性などを踏まえた価格なので、物件の売り出し価格を決める際の重要なヒントとなります。

家を売ることを考えたら、まずは不動産会社に査定してもらいましょう。

査定の流れを知ろう

査定の方法にはエリアや間取り、築年数などのデータだけで価格を算出する「机上査定」と、担当者が実際に物件を訪問して査定する「訪問査定」の２つがあります。

まず複数の不動産会社に机上査定を依頼し、その結果を踏まえて絞り込んだ２～3社に訪問査定をしてもらうのが一般的な流れです。

机上査定とは

「机上査定」とは物件を地図上で確認し、過去の取引事例や周辺環境などの情報を考慮して価格を算出する方法です。

ネットなどで簡単に申し込めて、早ければ当日中に査定結果を出してくれることから「簡易査定」や「スピード査定」と呼ばれることもあります。

このとき「どこの不動産会社でも大して変わらないだろう」と思って、1社しか査定を依頼しないのはNG！

不動産会社によって価格が違うので、査定は必ず複数社に依頼することが重要なのです。

それぞれの価格を比較し、自分の物件を任せるのに最適な業者を選びましょう。

でも、自力で1社ずつ不動産会社に査定を依頼するのは面倒ですし、効率的ではありませんよね？

そこで活用したいのが「不動産一括査定サイト」です。物件の情報を入力すれば、その物件エリアに対応した不動産会社を提示してくれ、最大６社に査定を依頼できます。

一括査定サイトは「すまいValue」と「イエウール」の2つを一緒に使うのがおすすめ。それぞれ特徴の異なる2つのサイトを使えば、査定依頼は万全です！

「すまいValue」と「イエウール」について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

査定の前に必要な準備

知識が全くない状態では査定価格を伝えられても、それが適正な価格かどうか判断がつきません。

日頃から不動産情報サイトや住宅情報誌、チラシなどで自分の家を似た物件の販売価格をチェックしておくと参考になります。

下記は机上査定の際に尋ねられる主な項目です。
自分の物件に関する情報は事前に確認し、すぐに記入できるようにしておきましょう。

査定結果が戻ってきたら

不動産会社に提示された査定額はあくまでも参考価格であり、「必ずこの価格で売れる」ということではありません。

安易に最も高い査定額の不動産会社を選ぶのではなく、査定の根拠を確認し、担当者の対応なども含めて各社を比較して、信頼できる会社を選びましょう。

訪問査定とは

「訪問査定」とは机上査定での結果を踏まえ、不動産会社が実際に物件を確認し、詳しい査定金額を算出する方法です。「詳細査定」と呼ばれることもあります。

訪問査定の内容には役所や法務局での権利関係調査も含まれるので、金額の算出までには早くても１週間程度の日数を有します。

室内の状態や日当たり、眺望や土地の形状、立地条件や設備などがチェックされ、こだわって作った注文住宅ならこちらから物件コンセプトの話もできます。

査定の前に用意するもの、準備すること

訪問査定を依頼する際に、必要書類の有無を確認しておきましょう。

過去にリフォームや増築などをしている場合、時系列に経過をまとめておくと話がスムーズに進みます。

不動産会社に査定してもらう際、第一印象が非常に重要です。

過度な演出は必要ありませんが、室内の整理整頓、玄関先や庭、道路などの清掃は必ず行いましょう。窓やカーテンも開け、明るい雰囲気の中で担当者に気持ち良く見てもらえることが大切です。

訪問査定当日は

訪問査定に来た担当者は、正式に売却を依頼した場合、そのまま自分の担当者になる確率が非常に高いと考えられます。

自分の大切な物件を任せる相手であり、売却が成立するまで長く付き合うパートナーとして信頼できるかどうか、しっかり見極めましょう。

査定価格＝販売価格ではない

一般的に「査定」というと、リサイクルショップや中古車の買い取り専門店などに商品を持っていき、その場で金額を提示されるイメージがありますよね？

その金額で満足ならそのまま買い取ってもらい、不満ならその場で売らずに違う業者へと持ち込みます。つまり、査定金額がそのまま販売価格というわけです。

しかし、不動産の査定額は「不動産会社がそのまま買い取ってくれる金額ではない」のです。

不動産会社の査定額は「この金額なら売れそう」と予想される金額であり、売り出し価格を最終的に決めるのは売主自身なのです。

とはいえ、査定額や相場とかけ離れた金額だと買い手が見つからず、売却期間が長引く原因になるので要注意。
査定額もきちんと考慮して、適正な売り出し価格を考えましょう。

査定の高評価＝セールスポイントが多い物件

最終的に販売金額を決めるのが売主自身なら、「不動産会社が出す査定金額は必要ないのでは？」と思うかもしれません。

確かに査定額がどんなに高くても、その価格で不動産会社が買い取ってくれるわけではありません。

しかし、査定額が高いということは、不動産会社が買い手へのセールスポイントが多いと判断してくれたということであり、その後の販売戦略で必ずプラスに作用します。

費用はかかる？

不動産の査定は、無料である場合がほとんどです。

ただし、わざわざ遠方から来てもらう場合や特殊案件の場合（離婚調停や相続などの目的で査定書が必要となるケースなど）は費用が発生することもあります。

もし不安な場合は、査定を受ける前に費用はかかるか確認しておくと安心です。

査定を依頼するなら「不動産一括査定サイト」を使うのがおすすめ。

無料で複数社に依頼できますし、スマホやパソコンからいつでも気軽に利用できるのも魅力です。

ただし、複数の不動産会社を比較して、最適な会社を選ぶには少しコツが要ります。詳しくは「【家を高く早く売る！】不動産一括査定サイトのメリット3つ」を参考にしてください。

査定の方法

不動産会社が査定した場合、どんな方法で金額を算出したのか、その根拠をきちんと示す必要があると法律で定められています。

不動産会社はそれぞれ独自の査定基準を持っていることが多いのですが、ここでは一般的な「査定の方法」についてお伝えします。

査定方法には3つの種類がある

不動産の査定価格を算出するための指針として「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の３つがあります。

各業者が利用している独自の査定方法は、この３つをベースに改良を重ねたものであることがほとんどです。

取引事例比較法

周辺の類似物件の取引事例を基準に価格を算出します。データに基づいた算出方法のため、取引事例の多い居住用中古マンション、土地に多く用いられます。

インターネット上の机上査定もこの方法をベースに行われていることが多いようです。

原価法

「対象になる不動産を改めて建築するといくら必要か（再調達原価）」を計算し、再調達原価から経年劣化などを加味して現在の価格を算出します。

主に戸建て住宅の建物部分の査定に用いられます。

収益還元法

対象となる不動産が将来生み出すと予想される「純利益」をもとに価格を算出します。主に一棟アパートやマンション、投資用の物件などに用いられます。

既存住宅価格マニュアルで家の価値を把握

公益財団法人不動産流通推進センターでは「既存住宅価格マニュアル」という不動産の価値の判断基準を発表しています。

既存住宅価格マニュアルでは、新築時をプラス13.5ポイントとして、１年を経過するごとに建物価格を1.5ポイントずつ減少します。

築10年で建物に対する査定評価ポイントは0になり、それ以降はマイナスポイントになってしまいます。

建物の価値が10年といわれるのは、このマニュアルに由来しています。

計算方法はその年の標準建築費や土地の大きさに影響されて変化しますが、表で紹介した加算と減算のポイント数はほとんど変化しないので、不動産の査定にそのまま使用することができます。

「10年で建物の評価がゼロになってしまうなら、その時点で更地にして販売した方がいいのでは」と思われるかもしれませんが、そうとは限りません。

たとえば、大手ハウスメーカーが手掛けた建物や大規模分譲地内の物件、築年数が古くてもメンテナンスがしっかりされており、状態がいい家であれば10年以上経過しても価値を保っているものもあります。

つまり、既存住宅価格マニュアルの評価基準に当てはまらない物件も数多くあるのです。

不動産会社もマニュアルだけで判断せず、各社それぞれの査定方法で金額を算出しています。

そのため、複数の不動産会社に査定を依頼すると、必ずといっていいほど査定額に差が出ます。

交通の便と家の査定額の関係

一般的に、最寄駅や中心街への所要時間が短いなど交通アクセスのいい物件は評価が高くなります。

下記の表は戸建て、マンションを問わない一般的な物件の評価基準です。

駅までの距離やバス停までの距離などの所要時間を算出する場合は、

• 徒歩１分＝80ｍ
• 車（バス）１分＝400ｍ

と決められており、１分未満は切り上げて１分としています。

駅まで500ｍであれば、500ｍ÷80ｍ＝6.25分となります。小数点以下を切り上げるので、徒歩の所要時間は7分と計算されます。

車での所要時間は、500ｍ÷400ｍ＝1.25分となります。端数を切り上げるので2分と計算さます。

出発地から目的地までの距離は直線ではなく、実際の道のりをもとに表示されます。

信号の待ち時間や階段の昇降にかかる時間などは考慮しないため、実際の所要時間より短い時間となる場合もあります。

周辺環境と家の査定額の関係

公益財団法人 不動産流通推進センターが発表している査定マニュアルでは、住宅地と呼ばれる区域を大きく5つに分け、評価のポイント表を作成しています。

この評価ポイントも査定額に反映されることがよくあります。

優良住宅地とは

いわゆる高級住宅地のことです。街区及び画地が整然とし、植生や眺望・景観に優れ、良好な環境を形成している名声の高い場所のことを指します。

高級住宅地や住みたい街ランキングに名を連ねる東京の恵比寿や吉祥寺、兵庫の帝塚山や芦屋、福岡の浄水通など、ステータスが認知されている場所が多く該当します。

一般住宅地とは

敷地規模や建築の施工の質が標準的な住宅が集まっている場所を指します。標準住宅地とも呼ばれます。

高住混在地とは

比較的狭小な戸建て住宅や共同住宅が密集していたり、住宅と商業施設が混在していたりする土地のことです。

住宅地域から商業地域へ移行する過程にあると判断されており、狭小な住宅が密集しているため防災や防犯上の問題が高いことを意味しています。

工住混在地とは

工場や工業関係の施設が混在している土地のことです。騒音など工場特有の問題があると判断され、マイナス評価になりがちです。

嫌悪施設有とは

「嫌悪施設有」とは、その存在が周囲の人から嫌われる施設がある土地のことです。

具体的には風俗店やパチンコ店などの風営法管理下の営業施設や、原子力関連施設、廃棄物処理場、火葬場、軍事基地、刑務所、火薬類貯蔵施設なども嫌悪施設として数えられます。

ただし、嫌悪施設としてとらえられるかどうかは、時代背景や査定する担当者の主観によって左右されるので一概には言えません。

家の査定のチェックポイント

「査定ではどこをチェックしているのか」「重視されるポイントは何か」気になりますよね。
ここでは土地や建物の査定で評価が高くなるポイントをご紹介します。

査定が高くなる「土地」の条件

土地の査定では方位や出入り可能な道路の本数などがチェックされます。

こうした評価が高くなる条件を知っておけば、不動産会社から査定の根拠を説明された際も理解しやすくなるので、ここでしっかり知識を身につけておきましょう。

方位

区画内における住宅の位置は価格に大きく影響します。

以下は集合住宅地のイメージ図です。

これを見ると、「南」が評価の基準となっており、全体的に南側ほど評価が高いのがわかります。

「東」と「西」に関しては価格の差はあまりありませんが、「北」は「南」に比べると5～10％ほど評価が低くなります。

出入り可能な道路の数

１本の道路に面している家と比べると、２本の道路が交差する角地に面した家は開放感があり人気が高く、その結果評価額も高くなります。

角地に対して建築基準法の建ぺい率を10％緩和している地域も多く、その場合は査定がさらに高くなります。

日当たり（隣接する建物の有無）

一戸建ての日当たりは、隣り合う敷地の高低差で判断されます。

南側に隣接する土地が自分の土地よりも低い場合、日照権を確保できるとして約10％程度価格が高くなる傾向があります。

形状

正方形や長方形の土地が基準となり、それ以外は変形地とされ、変形の度合いによって評価が下がります。

一般的には造成地や大規模分譲地内でない限り、ほぼ変形地といえるでしょう。

接道状況

建築基準法では「建築物の敷地は幅員４m以上の道路に２m以上接していなければならない」という「接道義務」があります。

間口（物件正面の幅）が道路に接しているのが理想的ですが、敷地の一部が２m以上接していれば基準はクリアしています。

この条件を満たしていない場合は「再建築不可物件」とされ、新築や増築、建て替えが難しいため、マイナス評価となります。

ただし、都道府県が指定した都市計画区域内にない物件だと、接道義務が生じない場合もあります。

自分の物件が「再建築不可物件」に該当するかどうかわからない場合は不動産会社に確認してみましょう。

前道路面との段差

高低差がなく、見晴らしの良い土地にある物件は評価が高くなります。

それに対して、前面の道路から階段を上がらないと家や、敷地から接道に出る際にスロープ材を敷かないとスムーズに出入りできない家は「段差がある物件」と判断され、評価額が低くなりがちです。

また、傾斜地にある物件も「段差がある物件」とみなされます。

敷地の広さ

敷地が広いほど物件の価格も高くなります。一般的に人が生活するために必要な広さは、1人8坪といわれています。たとえば、4人家族なら32坪程度と考えるといいでしょう。

地域により建ぺい率や容積率は異なりますが、これらの上限となる数値が大きければ土地の査定評価はプラスになり、小さければマイナスになります。

査定が高くなる「建物」の条件

次は建物の査定で評価が高くなる条件を見ていきましょう。

築年数

築年数については、本記事内の「既存住宅価格マニュアルで家の価値を把握」で詳しく説明しています。

アクセス

最寄り駅やバス停までの所要時間での価格ポイントは、本記事内の「交通の便と家の査定額の関係」で詳しく説明しています。

周辺環境

周辺環境と家の査定額の関係について、詳しくは本記事内の「周辺環境と家の査定額の関係」をご覧ください。

マンションと異なり、戸建ての場合はゴミ捨て場や町内会などで近所付き合いが生じます。

その街の住民性や両隣の住民の人柄、近隣関係が良好であったかなども、買い手にとっては気になるところ。近隣と良好な関係を構築できているかが評価ポイントに影響することもあるようです。

日当たり（建物の向き）

一戸建ての場合、「南向き」の物件だと評価が高くなります。

家の正面（玄関がある場所）の日照時間が長い方が当然、人気が高いからです。「南向き」を価格の基準とした場合、最も評価が低いのは「北向き」の物件です。

間取りなどの条件が同じ場合、物件の向きで評価がどれほど違うのか、以下の図にまとめました。

間取りが一般的

一戸建ては基本的な住みやすさが重視されます。

そのため、間取りは一般的なものが好まれやすく、変則的な間取りで建てられた注文住宅などは評価が下がる傾向があります。

一般的な間取りとは３LDK（１階にLDK、２階に部屋が３つ）や、４LDK（１階にLDKと和室、２階に部屋が３つ）の構造を指します。

注文住宅などで家を建てた場合、こだわったコンセプトを査定の担当者に伝えてください。販売戦略に生かしてもらえる可能性があります。

リフォームやメンテナンスをしっかり行っている

メンテナンスやリフォームをしっかり行っている一戸建ては、査定評価がアップすることがあります。

キッチンや浴室、トイレなどの水回り、各部屋の収納の有無などは重点的にチェックされます。リフォームなど手を加えている場合、いつ、どんな部分に何をしたのかを詳しく説明できるように準備しておきましょう。

戸建てならではの設備がある

戸建てならではの設備と言えば、太陽光の発電システムです。これはマンションではなかなか実現できないものといえます。

月々の光熱費がわかる台帳を用意し、節約がどれくらい出来ているか、売電しているなら収支などを伝えるといいでしょう。

また、花木や植物を植栽してある垣根があったり、駐車スペースやガレージがあったりすると高評価につながります。

査定額を参考に売り出し価格を決める

不動産会社から査定額をもらったら、その金額と自分の希望する価格を付け合わせ、最終的な売り出し価格を決めましょう。

査定額に満足できなかった場合、自分で設定した金額で売り出すことも可能です。

だからといって、売り出し価格が相場より高すぎると、買い手がつかない可能性があるので注意しなくてはいけません。

査定額や相場を考慮した適切な価格で売り出せるよう、不動産会社とよく相談することが大切です。

その際、不動産会社との交渉がスムーズに進むように「希望価格」「実際の相場価格」「値引きに応じられる下限の価格」を最初に設定しておくといいでしょう。

高すぎる査定額には要注意

高い査定額を出した不動産会社だから高く売れるとは限りません。

特に相場からかけ離れた高い査定額には注意してください。担当者が市場を理解していなかったり、媒介契約を取り付けるために、根拠もなく高い査定額を提示しているだけの可能性もあります。

価格だけを見るのでなく、査定の根拠が納得できるものかどうか必ず確認してください。

担当者の対応なども含めて総合的に判断し、家の売却を任せるパートナーとして信頼できる不動産会社を見つけましょう。

価格は常に変動している！最新の査定結果を

「前に査定してもらったからその金額でいいか」というわけにはいきません。

たとえば、近所に大型スーパーができたといった環境の変化や景気の動向などによって、不動産の価格は変動しています。

以前、査定したことがあっても、家の売却を考えたときは不動産会社に改めて査定を依頼し、最新の相場を把握することが重要です。

まとめ

今回は家の査定でチェックされるポイントをご紹介しました。

できるだけ評価を下げないために、故障や不具合のある場所は修理しておくなどメンテナンスをしっかりしておきましょう。

ただし、「高額な査定価格を出してもらえた」からといって、安易に信頼してはいけません。

相場より価格が高すぎるといつまでも買い手がつかず、売却が長期化しまうおそれがあります。

納得できる査定根拠があるか、必ず不動産会社に確認してください。

査定価格は不動産会社によって異なるので、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討してください。

信頼できる不動産会社を見つけて、満足のいく売却を目指しましょう。

協力してくれた不動産のプロ！

株式会社タイ・バリュエーション・サービシーズ
不動産鑑定士：田井能久（たい よしひさ）様